Valeur vénale
Valeur du bien en l’état ou après travaux, notamment dans le cadre d’une acquisition, d’une cession, d’un financement, d’une donation, d’une succession ou d’une déclaration fiscale.
Expertise en évaluation immobilière
Une analyse indépendante,
une valeur argumentée.
L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien ou d’un droit à une date donnée, dans un contexte et selon une base de valeur précisément définis.
Le métier
Donner un avis éclairé pour aider à décider.
Nos rapports d’expertise sont rédigés selon les normes professionnelles en vigueur en France : la 6ème édition de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière de Novembre 2025 et le Red Book de la RICS, Évaluation de la RICS-Normes Mondiales, dernière version en vigueur à partir du 31 janvier 2022 et en particulier le paragraphe VPS 3, Valuation reports.
Les missions
Des conclusions adaptées
à la finalité de chaque mission.
Valeur locative de marché
Loyer susceptible d’être obtenu aux conditions normales du marché pour un bien libre ou disponible à la location.
Valeur locative de renouvellement
Valeur locative statutaire applicable au renouvellement ou à la révision d’un bail commercial, notamment au regard de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Indemnités d’éviction ou d’expropriation
Évaluation des indemnités principales et accessoires destinées à réparer les conséquences d’une éviction commerciale ou d’une expropriation.
Droit au bail et fonds de commerce
Appréciation des éléments incorporels attachés à l’occupation des locaux et à l’exploitation de l’activité.
Droits sociaux à prépondérance immobilière
Évaluation de parts ou d’actions de sociétés dont la valeur dépend principalement d’un patrimoine immobilier.
Préjudices immobiliers
Mesure d’une perte de valeur vénale ou locative et des conséquences patrimoniales liées à un dommage, une nuisance, une servitude ou une atteinte au bien.
Notre méthodologie d’intervention
De la définition du besoin au rapport.
Cadrage de la mission
Définition précise du besoin, de la finalité de l’évaluation, de son périmètre et des modalités d’intervention, formalisée dans une lettre de mission.
Collecte documentaire
Réunion et examen des titres, baux, plans, surfaces, documents d’urbanisme, données financières et autres pièces nécessaires à l’analyse.
Visite des biens
Examen de la localisation, de l’environnement, de la consistance, de l’état, des prestations, de l’usage, des contraintes et du potentiel des actifs étudiés.
Projet de rapport
Rédaction d’un premier document présentant les diligences accomplies, les éléments de marché, les méthodes retenues et les conclusions provisoires.
Échanges avec le client
Présentation du projet et examen des éventuelles questions, observations ou pièces complémentaires, dans le respect de l’indépendance de l’expert.
Rapport définitif
Finalisation et remise d’un rapport d’expertise complet, clair et argumenté, intégrant les derniers éléments utiles à la mission.
Méthodes d’évaluation
Des approches reconnues, choisies selon l’actif et la mission.
Plusieurs méthodes peuvent être mises en œuvre et rapprochées. Leur pertinence dépend de la nature du bien, de son occupation, de son potentiel, de la disponibilité des données et de la base de valeur recherchée.
Comparaison directe
Rapprochement avec des ventes, offres ou locations portant sur des biens comparables, après analyse et correction des écarts de localisation, surface, état, occupation et qualité.
Capitalisation du revenu
Capitalisation d’un revenu locatif normatif au moyen d’un taux tenant compte de la qualité de l’emplacement, de l’actif, du bail et de la sécurité du revenu.
Actualisation des flux
Projection des recettes, charges, travaux, vacances et valeur de revente sur une période déterminée, puis actualisation des flux à la date d’évaluation.
Bilan promoteur
Détermination de la charge foncière admissible à partir des recettes attendues du projet, diminuées des coûts, frais, aléas, financement et marge du promoteur.
Méthodes liées à l’activité
Analyse du chiffre d’affaires, de la rentabilité, de la capacité bénéficiaire ou du taux d’effort pour les fonds de commerce et certains actifs d’exploitation.
Méthodes spécifiques
Approches adaptées aux hôtels, établissements de santé, cinémas, théâtres, locaux d’enseignement et autres immeubles monovalents.
Le rapport
Un document complet,
clair et défendable.
Le rapport distingue les faits constatés, les informations communiquées, les hypothèses et l’opinion de l’expert. Il permet au lecteur de comprendre la formation de la valeur.
Rapport d’expertise
Sommaire
- 1Mission, finalité, base de valeur et réserves3
- 2Identification des biens et droits évalués6
- 3Situation géographique et environnement9
- 4Situation juridique, locative et urbanistique12
- 5Description, surfaces, état et prestations16
- 6Contexte économique et étude de marché20
- 7Références et éléments de jugement24
- 8Méthodes, paramètres et calculs retenus27
- 9Conclusion de valeur et annexes31